Неприятие Колем крупной сделки по продаже с обратной арендой привело к новому столкновению с хедж-фондами

Нежелание Kohl's Corp продавать большую часть своей недвижимости, а затем сдавать ее обратно в аренду, привело американского оператора универмагов к новой конфронтации с хедж-фондами. Macellum Capital Management LLC и Ancora Advisors LLC входят в число хедж-фондов, которые оказывают давление на Kohl's, требуя обналичить активы и вернуть деньги акционерам после того, как в последние два года возникли проблемы, в результате которых в совет директоров компании вошли три новичка. Ставки высоки.

Акции Kohl упали на 37% с начала года, что вдвое превышает падение фондового рынка в целом, поскольку инвесторы обеспокоены резким падением продаж после того, как компания Menomonee Falls, базирующаяся в Висконсине, безуспешно пыталась продать себя в первой половине 2022 года. Аналитики Morningstar написали на прошлой неделе, что компания Kohl's, исполнительный директор которой Мишель Гасс объявила в этом месяце, что она уходит, чтобы присоединиться к производителю джинсов Levi Strauss & Co, может стать объектом еще одного конкурса на замещение должности на ежегодном собрании акционеров весной следующего года, если ей не удастся изменить свое положение.

Система обратной продажи и аренды позволяет ритейлерам привлекать капитал, не закрывая магазины, за счет продажи основной недвижимости и превращения их из арендодателей в арендаторов. Сторонники этой стратегии утверждают, что этот шаг может раскрыть скрытую ценность компании.

Критики говорят, что предполагаемая аренда - это еще одна форма долга, которая делает финансы компании более обременительными. Они также отмечают, что компании часто тратят деньги на выкуп акций и дивиденды, а не инвестируют в свой бизнес. На прошлой неделе Kohl's бросила вызов Macellum и Ancora, когда ее финансовый директор Джилл Тимм (Jill Timm), отчитываясь о доходах за третий квартал, заявила, что компания продолжит оценивать потенциальные возможности обратной продажи и аренды, но не будет участвовать в каких-либо "преобразующих сделках". Она сослалась на "волатильность рынка и текущую ситуацию с процентными ставками", не вдаваясь в подробности.

По словам людей, знакомых с этим вопросом, которые пожелали остаться неназванными, совет директоров Kohl's отказался от крупной сделки по продаже с обратной арендой, поскольку был обеспокоен финансовыми последствиями, которые это могло бы оказать на финансовое состояние компании. Совет директоров, проводивший проверку, был обеспокоен тем, что из-за резкого падения продаж компании будет рискованно увеличивать ее обязательства, добавили источники.

В сентябре S&P понизило кредитный рейтинг Kohl до "мусорного", подчеркнув нестабильное финансовое состояние компании. Это произошло после того, как чистые продажи компании упали на 51% до 3,9 млрд долларов во втором квартале, поскольку покупатели отказались от нее в пользу сетей дисконтных магазинов и онлайн-ритейлеров.

На конец октября совокупный долг компании составлял 1,5 млрд долларов. Частная инвестиционная компания Oak Street Real Estate Capital LLC в сентябре сделала предложение о приобретении недвижимости на сумму до 2 миллиардов долларов у Kohl's и возвращении американскому ритейлеру права аренды своих магазинов, сообщало тогда агентство Reuters.

Неясно, сколько из 1100 магазинов Kohl's были бы вовлечены в какую-либо сделку. Все еще возможно, что Kohl's, которая находится в процессе поиска нового исполнительного директора, заключит ограниченное количество договоров купли-продажи с обратной арендой, как это делалось ранее.

В 2020 году компания продала, а затем вернула в аренду два центра реализации и дистрибуции в Сан-Бернардино, заработав 193 миллиона долларов после уплаты сборов, которые она использовала для укрепления своей денежной позиции. На отраслевой конференции Goldman Sachs в сентябре Тимм сказал, что условия обратной аренды в Сан-Бернардино привлекательны, поскольку срок аренды составляет пять лет, что дает компании гибкость в случае изменения обстоятельств.

Она добавила, что не хотела бы заключать договор аренды на 20 лет, как это делают некоторые представители отрасли. "Кто знает, как будет выглядеть розничная торговля через 20 лет. Я хочу быть уверен, что заключу сделку, которая даст нам финансовую гибкость для управления этой компанией в долгосрочной перспективе", - сказал Тимм. Тимм добавил, что максимальная ставка в 4,5% по сделке в Сан-Бернандино - показатель ее стоимости - была более выгодной с финансовой точки зрения, чем облигации, выпущенные Kohl's во время пандемии COVID-19.

Расходы на аренду

В мартовском письме акционерам, в котором компания защищала свою стратегию от критики со стороны хедж-фонда Macellum Capital Management LLC, Kohl's заявила, что "крупная" продажа с обратной арендой "негативно скажется на рентабельности, увеличив ненужные расходы на бессрочную аренду и подвергнув риску рейтинг Kohl на инвестиционном уровне". В нем приводился пример ритейлера Big Lots Inc, который под давлением Macellum и других хедж-фондов взял в аренду на 15 и 20 лет четыре распределительных центра, привлек $725 млн только для того, чтобы впоследствии увидеть резкое падение операционной рентабельности.

В качестве другого примера того, как возвратная аренда усугубила финансовые проблемы ритейлера, компания Bed Bath &Beyond Inc привлекла 250 миллионов долларов за счет возвратной продажи своих магазинов, дистрибьюторского центра и офисных помещений, но впоследствии столкнулась с нехваткой ликвидности и стала искать способы расторгнуть договоры аренды. Однако есть примеры компаний, таких как Life Time Fitness и Walgreens Boots Alliance Inc, которые осуществляют обратную продажу и аренду без обременения своих финансов.

Смотрите также:

В эти выходные в Selfridges стартует специальное мероприятие Humanrace http://stroybud.com/v-eti-vyihodnyie-v-selfridges-startuet-spetsialnoe-meropriyatie-humanrace/.

Интересности на тему: Carolina Cotton Works Inc. - CCW предпринимает устойчивые действия для улучшения жизни на Планете

Классные советы в статье "Max Mara открывает новый флагманский магазин в Токио" здесь.

Как правило, это более мелкие сделки по сравнению с их размером, которые позволяют им получать большую прибыль в своем бизнесе, чем в сфере недвижимости. "Вообще говоря, я считаю, что стабильному ритейлеру со стабильным менеджментом, заботящемуся о долгосрочной эффективности бизнеса, гораздо лучше контролировать свою судьбу, чем зависеть от капризов механизмов обратной аренды", - сказал Марк Коэн, директор по исследованиям розничной торговли Колумбийской школы бизнеса.