Развод и ипотека: Пошаговая инструкция по переоформлению ипотечного договора между супругами

Развод — это не только серьезное эмоциональное потрясение, но и сложный юридический процесс, который становится в разы сложнее, если у пары есть невыплаченный ипотечный кредит.

Квартира, купленная в браке, равно как и долг за нее, по закону признаются совместно нажитым имуществом. Это означает, что даже после расторжения уютного семейного союза финансовые обязательства перед банком никуда не исчезают, а ответственность остается солидарной.

Многие бывшие супруги приходят к логичному решению: переоформить ипотеку на одного человека, чтобы он стал единственным собственником жилья и единоличным плательщиком по кредиту.

Второй супруг при этом освобождается от долгового бремени и, как правило, получает денежную компенсацию за уже выплаченную часть. Однако процесс такого переоформления требует строгого соблюдения банковских регламентов и норм законодательства. В этой статье мы подробно и пошагово разберем, как правильно переоформить ипотечный договор при разводе.

Главное правило: без согласия банка ничего не выйдет

Первое и самое важное, что нужно усвоить бывшим супругам: ипотечная квартира находится в залоге у банка. Никакие ваши договоренности, даже закрепленные решением суда о разделе имущества, не имеют решающей силы для изменения кредитного договора, если банк не даст на это своего официального согласия.

Для банка развод заемщиков — это риск.

Кредит выдавался с учетом совокупного дохода семьи. Если один из заемщиков уходит, платежеспособность оставшегося ставится под сомнение. Поэтому кредитная организация будет досконально проверять того супруга, на которого планируется перевести весь долг. Если его официального дохода окажется недостаточно для покрытия ежемесячных платежей, банк вправе отказать в переоформлении.

Шаг 1. Переговоры и заключение соглашения

До похода в кредитную организацию супругам необходимо четко договориться между собой о том, кому остается квартира, а кому — деньги или другое имущество.

Например, квартира стоит 8 миллионов рублей, остаток долга по ипотеке — 4 миллиона.

За время брака супруги выплатили банку (включая первоначальный взнос) 4 миллиона рублей. По закону эта сумма делится пополам. Следовательно, тот супруг, который забирает квартиру и переоформляет долг на себя, должен выплатить уходящему супругу компенсацию в размере 2 миллионов рублей. Компенсация может быть выплачена деньгами, передачей автомобиля или отказом от претензий на другую недвижимость (например, дачу).

Все эти договоренности необходимо закрепить юридически.

Для этого составляется Соглашение о разделе доли совместно нажитого имущества или Брачный договор (если развод еще официально не оформлен). Оба этих документа в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

В соглашении четко прописывается схема: кто становится единственным собственником, кто берет на себя выплату остатка кредита, и каков размер компенсации второму супругу.

Шаг 2. Подача заявления в банк и сбор документов

С проектом нотариального соглашения (или уже подписанным документом) необходимо обратиться к вашему ипотечному менеджеру или в специализированный отдел банка по работе с залоговым имуществом.

Супруги подают совместное заявление с просьбой о выводе одного из созаемщиков из состава участников кредитного обязательства.

К заявлению необходимо приложить солидный пакет документов:

• Паспорта обоих супругов;
• Свидетельство о расторжении брака (или справка из ЗАГСа, если процесс еще идет);
• Нотариально заверенное соглашение о разделе имущества;
• Документы, подтверждающие платежеспособность супруга, на которого переоформляется кредит (справка 2-НДФЛ, выписка из Социального фонда России, копия трудовой книжки, заверенная работодателем).

Шаг 3. Банковский андеррайтинг (оценка платежеспособности)

После получения документов банк приступает к проверке (андеррайтингу) остающегося заемщика.

Это самый ответственный этап. Кредитор должен убедиться, что после уплаты ежемесячного ипотечного взноса у человека останутся средства на жизнь (не менее прожиточного минимума на него самого и его несовершеннолетних детей, если они остаются с ним).

Обычно банки придерживаются правила: платеж по ипотеке не должен превышать 40-50% от ежемесячного дохода клиента.

Что делать, если дохода не хватает? В таком случае банк может предложить несколько выходов:

1. Привлечение новых созаемщиков или поручителей. Ими могут стать родители, братья, сестры или новый официальный супруг заемщика. Их доходы будут учитываться при расчете совокупного бюджета.
2. Частичное досрочное погашение. Если внести крупную сумму для уменьшения тела кредита, то ежемесячный платеж снизится до приемлемого уровня, который банк одобрит.

Если банк выносит отрицательное решение (дохода категорически не хватает), переоформить договор не получится.

В таком случае супругам придется либо продолжать платить ипотеку вместе, либо продавать обремененную квартиру, гасить долг и делить оставшиеся деньги.

Шаг 4. Подписание дополнительных соглашений

Если финансовая проверка пройдена успешно, банк одобряет сделку. Назначается дата визита в офис всех участников процесса.

В этот день происходит подписание целого ряда важных бумаг.

Во-первых, подписывается Дополнительное соглашение к кредитному договору. В нем фиксируется, что один из супругов исключается из числа созаемщиков, а единственным должником становится второй.

С этого момента банк больше не имеет права требовать возврата долга с "вышедшего" супруга.

Во-вторых, если меняется состав собственников (а при разделе имущества он меняется, так как общая совместная собственность переходит в единоличную), подписываются документы для перерегистрации права собственности.

Шаг 5. Регистрация изменений в Росреестре

Банковские бумаги — это лишь часть дела. Изменение состава собственников залоговой недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Супругам необходимо оплатить государственную пошлину и подать документы в Росреестр (удобнее всего это сделать через МФЦ "Мои документы").

Вы передаете регистратору нотариальное соглашение о разделе имущества и согласие банка на изменение состава собственников.

В течение нескольких рабочих дней данные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будут обновлены. Только после получения свежей выписки из ЕГРН, где в графе "Правообладатель" указан один человек, а залог в пользу банка сохранен, процесс переоформления можно считать полностью и успешно завершенным.

Уходящий супруг на этом этапе получает свою финансовую компенсацию.

Нюанс: влияние материнского капитала

Процесс деления и переоформления ипотеки многократно усложняется, если для покупки квартиры или частичного досрочного погашения кредита использовались средства материнского (семейного) капитала. Государство строго следит за тем, чтобы права несовершеннолетних были соблюдены.

В таких случаях закон обязывает родителей выделить детям доли в праве собственности на это жилье.

Как отмечает профильный источник, использование средств материнского капитала кардинально меняет правовую природу недвижимости: она перестает быть просто совместно нажитым имуществом супругов и становится долевой собственностью всей семьи.

Если маткапитал вложен в ипотеку, вы просто так не сможете вычеркнуть одного из супругов. Доли детей должны быть выделены либо сразу (с согласия банка, что бывает крайне редко, так как банки не любят закладывать детские доли), либо после полного погашения кредита.

Часто при наличии маткапитала органам опеки и попечительства приходится вмешиваться в процесс, чтобы гарантировать, что при финансовых расчетах между разводящимися родителями имущественные права ребенка не пострадают. В некоторых случаях банки требуют сначала полностью закрыть кредит, выделить доли всем членам семьи, и лишь потом бывшие супруги могут совершать сделки (например, выкуп доли) со своей частью квартиры.

Выводы

Переоформление ипотечного договора при разводе — это сложная многоступенчатая процедура, требующая выдержки, дипломатии и готовности к бюрократическим издержкам.

Успех напрямую зависит от двух факторов: способности бывших мужа и жены договориться мирно с помощью нотариуса и финансовой состоятельности того, кто планирует взять на себя остаток долга.

Не стоит пытаться скрыть развод от банка. Рекомендуется действовать открыто, предоставляя кредитору прозрачную схему дальнейших выплат.

Смотрите также:

Ошибки супругов при оформлении ипотечного кредита, которые усложняют процесс раздела имущества http://stroybud.com/oshibki-suprugov-pri-oformlenii-ipotechnogo-kredita-kotoryie-uslozhnyayut-protsess-razdela-imushhestva/.

Интересности на тему: Банкротство физических лиц: можно ли законно сохранить имущество и какие сделки суд признает подозрительными

Классные советы в статье "Можно ли отказаться от переселения при изъятии участка под федеральную трассу: разбор прав собственника, законов и судебной практики" здесь.

Если договориться самостоятельно сложно, имеет смысл привлечь опытного юриста по семейному праву и профильного ипотечного брокера, которые помогут грамотно составить соглашение о разделе имущества и выстроить правильный диалог с кредитной организацией, минимизируя риски отказа.